年，
三明市政府网上公示了
关于富兴堡片区的规划！
住宅、商业、教育、学区一应配套，
一个多功能为一体的城市综合片区
即将形成！
近日，
三明市三元区东霞—富兴堡片区
土地征收成片开发方案公示！
征收土地位于三明市三元区东霞社区和富兴社区
面积76.公顷！
位置：三明市三元区东霞社区和富兴社区
用地面积：76.公顷
用地范围：东至国道，南至泉三高速连接线，西至新市南路，北至富兴堡路、东牙溪。
三明市三元区年度第二批次土地征收成片开发方案（01方案）-成片开发位置示意图
三明市三元区东霞富兴堡片区
土地征收成片开发方案
01
基本情况
（一）成片开发位置、范围、面积
三明市三元区东霞富兴堡片区地处三明市中心城区南部，成片开发区域位于沙溪河右侧，东牙溪穿越成片开发区域。东霞富兴堡地块成片开发区域南临槐林片区，西接三明站和台江工业园，北靠文笔山公园及三元老城区，周边还有三明学院。项目区距离三明市中心仅6公里，距离沙县县城32公里，距离永安市区48公里，区域及交通位置十分优越。
本方案涉及三明市三元区城关街道城东村和富兴堡街道城南村，共2个街道2个村。
根据实地勘测调查，本方案成片开发范围总面积76.公顷，其中：农用地19.公顷（耕地13.公顷），建设用地51.公顷，未利用地5.公顷。
（二）基础设施条件
1、道路交通现状
（1）公路
三明市实施“北扩南拓”的城市建设方略，三明站、长深高速等设施为三元区东霞-富兴堡成片开发区域注入了强大的发展推力。但片区内部现状道路系统对外联系薄弱，用地呈口袋状，只能依靠北边道路联系城区和外界。
成片开发区域向西快速接入G25长深高速，距离三明站2.2公里，国道的建成使得项目区的可达性进一步提升。
（2）机场
沙县机场位于沙县城郊高砂镇龙慈隧道附近，现已开通北京、上海、广州、福州、厦门、南昌等航线。机场远期定位为中型机场，可直飞国内主要城市、港澳地区、东南亚等国家，成片开发区域距离沙县机场56公里。
2、市政设施现状
本成片开发区域的市政供水供电系统完善。东霞富兴堡片区现状保留位于横九路与纵二路交汇处的1处水厂，保留位于纵二路南段的1处Kv变电站，排水用地为保留新市南路与横二路交汇处的污水泵站，永兴路东侧规划的排涝泵站，环卫用地为长深高速立交南侧规划的垃圾收集站，安全设施用地为消防用地，保留位于江滨南路中段的一级普通消防站。
（三）实施周期
方案综合考虑当地社会经济发展状况，遵循城市发展机理，统筹考虑资源禀赋、交通条件、基础设施情况、征收难度、融资情况、建设计划等因素，综合论证后，本方案实施周期为3年（-年）。
02
必要性分析
（一）符合城市发展需求，解决中心城区居住用地不足的需要
三明市三元区属于老城区，存在大量村庄和老旧住宅，存在建设标准较低，小区及组团绿地缺乏，居住、工业、物流交织等诸多问题。见缝插针式的旧城改造，使得人口密度、开发强度显著增高，服务配套设施不足，居住品质明显下降。本项目开发后可增加城镇住宅用地面积27.公顷，容纳居住人口3.19万人，提高中心城区人均居住用地，符合三明市城市发展需求，为解决中心城区人均居住用地不足提供新的途径。
（二）调整中心城区可建设空间，提升地区服务设施配套
三明市现行总体规划确定集中式的公共服务设置配置模式，即将市区两级公共服务设施布置在中心组团，外围四个片区是相对独立的产业功能区。在三明市中心城区内部无法解决公共服务设施的供给，更无法实现三明作为中心城市对外提供综合服务的职能。
市区级公共服务设施应在更大的空间尺度中谋求整体布局，将部分市级服务职能转移至外围地区。东霞富兴堡片区新增三元区文化中心、陈景润实验小学富兴校区、社会停车场等基础服务设施，提升区域服务设施配套。不仅能够带动中心城区以外空间的发展，适应山区组合型城市的特点，还能提高人口承载力，增强城市综合竞争力。
（三）提升中心城区居住环境的途径
成片开发可突出城市景观打造，加大旧城改造和立面改造力度，加强宾馆公园广场、主要干道等重要地段、重要场所、重要通道景观建设，打造一批城市精品景观和标志性建筑，提升城市绿化美化亮化水平，凸显三明宜业宜居、特色鲜明的城市形象。
东霞富兴堡片区利用城市道路系统、防护绿地、带状公园把片区周边生态自然资源连接起来形成完整的绿地系统，凸显三明市生态自然魅力的同时提高了使用率和可达性，方便了居民日常休闲娱乐生活。三明城市建成区绿化覆盖面积.19公顷、绿化覆盖率43.23%、人均公园绿地面积达到14.63平方米。东霞富兴堡片区项目建成后，可增加绿地面积9.公顷，提高城市绿地率，改善居住环境，提升城市品质。
东霞富兴堡片区范围内建筑风格充分结合闽中建筑特色，融合特色建筑要素，采用丰富明快的色系，塑造文化居住建筑风貌。空间组合上采用多层和中高层相结合，创造安宁、舒适的居住环境。建筑高度以中高层建筑为主，总体高度控制在m以下。建筑形式与色彩采用简洁明快的建筑线条，勾勒商业建筑的外观风貌，运用米白、浅黄等淡雅色调，以凸显商业集中区的时代性、文化性与地域性。
三明市三元区东霞富兴堡片区注重保护和利用山水自然环境，打造连接山、城、水的绿色景观廊道，并结合周边主要的城市功能，组织和保护好两侧滨水景观，塑造与自然山水交相辉映、相得益彰的城市空间形态。
（四）加快中心城区发展，促进产城融合
产业是三明经济发展的根本，也是城市发展的后劲所在。城区及工业区的规划有利于城市人口、产业的聚集，有利于树立城市形象，有利于经济发展环境的改善，有利于经济的可持续发展。在更高起点上提升城市规划水平，在更高层次上推动城市建设扩容提质，在更高标准上提升城市综合管理服务能力。三明市可依托现有的产业基础和空间资源，打破各领域、各条线、各板块的界限，通盘考量，统筹谋划，理顺空间布局，统筹资源配置。
自年以来，三明始终把产业发展融入城市建设和生态建设全过程，实现“以产促城、以城助产、产城融合”，打造低碳生产生活服务城市综合体。
东霞富兴堡片区东侧的工业用地主要用于建设低温西式肉制品生产。对照《产业结构调整指导目录（年本）》，“农林牧渔产品储运、保鲜、加工及综合利用”列为鼓励发展的产业，因此低温西式肉制品生产建设项目属于国家鼓励类。片区东侧的工业区与东霞富兴堡片区联系紧密，不仅可以大力推动三明市养殖业的迅速发展，同时也带动了饲料加工、运输等第三产业链的发展，还可以为社会提供一定数量的就业机会，解决剩余劳动力的就业问题，减轻社会就业压力，增加地方经济收入。对进一步推进地方经济及上下游相关产业的发展，更好地促进社会繁荣稳定发挥着积极的作用，并确保城市的发展建设始终处于一个动态可控、健康成长的良性状态。
03
主要用途
本方案用地总面积76.公顷，主要用途为商业和居住。项目建成后可培育新的区域经济增长点，推动当地经济社会发展，完善当地基础设施配套水平，引进一批资金雄厚、运作能力较强的大开发商和精品项目，同时解决了三明市城区住宅设施不足的短板，并且优化城区基础设施布局，衔接区域相关设施，实现资源共享，提升整个城市的综合水平。
交通运输用地用途面积15.公顷，占比为19.96%，包含城镇道路用地和交通场站用地。其中城镇道路用地用途面积15.公顷，实现提供道路交通运输功能，不仅可以提高东霞富兴堡片区对外交通功能，缓解中心城区交通压力，还能促进商圈发展，并有利于掀起东霞富兴堡片区投资开发热潮；交通场站用地用途面积0.公顷，实现停车服务功能，为东霞富兴堡片区提供30个停车位，缓解区域停车难的问题，使城市中的汽车能够顺畅运转，促进公共交通的发展。
公共管理与公共服务用地用途面积4.公顷，占比为5.50%，包含文化用地和教育用地。其中文化用地用途面积1.公顷，实现促进三明区域文化事业发展的功能，完善区域公共管理与公共服务用地，能够带动中心城区的发展，提高人口承载力，增强城市综合竞争力；教育用地用途面积2.公顷，实现提供区域教育设施的功能，项目区内教育用地主要是规划新建陈景润实验小学富兴校区，满足区域教育资源，激发活力和人气，推动片区高质量发展。
绿地与开敞空间用地用途面积9.公顷，占比为12.96%，包含公园绿地和防护绿地。其中公园绿地用途面积8.公顷，实现净化空气，减少公害，并为人们提供休闲娱乐场所的功能，公园绿地是人类居住、工作、生活必不可少的场所，一个城市往往因为绿地与开敞空间而变得更有文化魅力；防护绿地用途面积1.公顷，实现隔离和安全防护的功能，片区内防护绿地主要位于东南方向的仓储用地和工厂附近，可在区域形成天然生态保护屏，发挥改善城市、协调和平衡城市生态系统的作用。
陆地水域面积2.公顷，占比为3.38%，主要为河流水面用地，实现涵养水源，美化区域环境，提高区域自净能力的功能，东牙溪穿过东霞富兴堡片区北部，结合三明优秀的自然生态基底，打造连接山、城、水的绿色景观廊道。
居住用地用途面积27.公顷，占比为36.29%，主要为城镇住宅用地，实现为人们提供日常生活居住基地的功能，解决了三元区城区人均住宅面积不足的问题，加快城镇化进程，为城市发展注入源源不断的活力，吸引更多投资及企业入驻。
商业服务业用地用途面积0.公顷，占比为1.02%，主要为商业用地，实现提供各类商业销售活动的功能，解决了城区商业用地不足的问题，联动周边居住小区一体，全力打造配套全面、规划完善的商业圈，同时服务于东霞富兴堡片区周边居民的日常商业活动。
仓储用地用途面积8.公顷，占比为11.68%，主要为物流仓储用地，实现促进物流行业发展，提升三元区物流基础设施配置整体升级的功能，东霞富兴堡仓储用地位于片区东南侧，距离最近的居民区有米卫生防护距离，且周边有防护绿地做为防护屏障。
工矿用地用途面积7.公顷，占比为9.21%，主要为工业用地，实现城区与工业产业相协调发展的功能，工业用地主要建设普通工业厂房，距离最近居民区有米环境防护距离，可加快中心城区发展，加强城市集聚功能，促进产城融合，解决剩余劳动力的就业问题，增加地方经济收入。
公益性用地包含交通运输用地用途、公共管理与公共服务用地用途、绿地与开敞空间用地用途、陆地水域用途，合计31.公顷，占用地总面积41.80%，符合自然资规〔〕5号文规定。
04
拟建项目及实施计划
本方案拟安排实施项目面积30.公顷，计划实施周期为年-年，3年内实施完毕，其中：年实施面积7.公顷，主要为居住区住宅项目、加油站项目、陈景润实验小学富兴校区项目、低温西式肉制品生产项目等，完成比例24.76%；年实施面积14.公顷，主要为城市道路项目、居住区住宅项目、物流仓储项目等，完成比例45.85%；年实施面积8.公顷，主要为城市公共停车场项目、物流仓储项目、绿化工程项目、河流流域建设保护项目等，完成比例29.39%。
05
合规性分析
（一）国土空间规划
根据《三元区土地利用总体规划（-）调整方案》，三明市三元区东霞富兴堡片区土地征收成片开发区域位于土地利用总体规划确定的允许建设区和有条件建设区范围内，未在限制建设区和禁止建设区范围内。因此，三明市三元区东霞富兴堡片区的建设符合土地利用总体规划。
根据《三明市城市总体规划（-）》，总体规划内东霞片区主要为居住用地、商业服务业设施用地、公共管理与公共服务设施用地。用地性质符合《三明市城市总体规划（-）》并且不涉及总体规划中的强制性内容，在建设用地总量上也没有突破总体规划中的控制规模。因此，三明市三元区东霞片区土地征收成片开发符合《三明市城市总体规划（-）》。
三明市人民政府承诺方案获批后，土地征收成片开发范围纳入国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，并符合规划管控要求。
（二）国民经济和社会发展规划、年度计划
《三明市三元区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要（草案）》第二章第一节指出优化空间布局，建设中心城市核心区。加快南部新城向东霞、富兴堡等片区拓展，完善东霞片区商业中心建设，规划建设富兴堡槐林生态搬迁新城。因此，本项目的建设符合《三明市三元区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要（草案）》。
根据《关于三元区年国民经济和社会发展计划执行情况与年国民经济和社会发展计划草案的报告》，本方案已纳入当地国民经济和社会发展年度计划。
（三）占用永久基本农田和其他法律法规规定不允许占用或开发的各类需要特殊保护的区域情况
经数据分析及相关部门核实，成片开发范围内不涉及占用历史文化名城名镇名村传统村落和文物建筑历史建筑传统风貌建筑，不涉及占用生态公益林、自然保护区、饮用水水源保护区等各类保护区，不涉及占用永久基本农田和其他法律法规规定不允许占用或开发的各类需要特殊保护的区域，符合成片开发项目送审报批的要求。
根据福建省人民政府《关于加强历史文化名城名镇名村传统村落和文物建筑历史建筑传统风貌建筑保护利用九条措施的通知》（闽政办〔〕53号）要求，经三明市三元区住房和城乡建设局、三元区文体和旅游局核实，三明市三元区第二批次土地征收成片开发项目（东霞富兴堡片区）的成片开发红线范围内，不涉及历史文化名城名镇名村传统村落和文物建筑、历史建筑、传统风貌建筑。
根据中央办公厅、办公厅《关于划定并严守生态保护红线的若干意见的通知》（厅字〔〕2号）要求，经三明市三元生态环境局核实，三明市三元区第二批次土地征收成片开发项目（东霞富兴堡片区）成片开发红线范围内，不涉及饮用水水源保护区的敏感区。
根据三明市三元区永久基本农田和生态保护红线划定成果，三明市三元区第二批次土地征收成片开发项目（东霞富兴堡片区）成片开发红线范围内，不涉及占用永久基本农田、生态保护红线。
06
效益评估
（一）土地利用效益
三明市三元区东霞富兴堡片区坚持“供需平衡、加强储备，盘活存量、控制增量，集约用地、确保重点”的原则。适度控制土地供应，加快旧城更新与改造；加大政府用地储备力度，为未来城市功能拓展和重要基础设施建设预留发展空间；优先保证重点项目和科教文体卫等非营利公共设施建设用地供给。
东霞富兴堡片区通过采取合理出让土地的宗地规模、严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度、强化用地合同管理等节约集约用地措施，合理安排用地规模、结构和布局，优化土地利用空间格局，因地制宜配置用地，提高现有用地使用效益，实现土地利用由粗放型向集约型的根本转变。
三明市土地供应稳步增长，但开发强度存在空间差异。三元区土地总面积.91公顷，建设用地面积.75公顷，开发强度为4.99%，土地开发强度属于较高水平。三明市人均城镇住宅用地.76平方米，三元区人均城镇建设用地为.57平方米，根据《三明市中心城区-08(富兴堡片区)单元控制性详细规划》，东霞富兴堡片区符合一般区域居住用地容积率控制在2.0-4.0之间的要求。因此三元区建设用地较为集约节约，并对优化建设用地空间布局，提高建设用地集约利用水平和城镇化建设水平有促进作用。
（二）经济效益
1、项目成本分析
东霞富兴堡征地成本：片区内土地征收面积约亩，参照东霞富兴堡周边片区征收成本预测，此片区土地报批征收成本取95万元/亩，则预计片区内开发成本合计约为万元。
2、项目出让收益分析
东霞富兴堡片区合计可出让面积约为亩，参考东霞富兴堡周边片区出让单价情况，按楼面价元/平方米，容积率2.2测算，则片区内出让金收入约为万元。
扣除片区内开发成本，片区内开发出让净收益约为万元。
3、有利于调整城区经济的结构
随着三明市经济的快速发展，市区用地紧张、成本大幅攀升，竞争激烈等情况越来越突出，城区经济要持续稳定发展，必须进行用地结构调整。通过城区的开发建设，可以有效的提升城区整体形象和城区综合实力，使城区经济效益最大化。项目建设有利于推动城区经济结构调整，促进产业和地方经济发展，增强三明市城区的竞争力，经济和社会效益显著。
（三）社会效益
在国家“一带一路”战略引领下，福建全力打造21世纪海上丝绸之路核心区，福建自由贸易试验区提速建设，扩大对外开放之路正踏上新起点、进入新阶段、实现新跨越。三明市也是作为“一带一路”核心区建设的重要支点，具有利用区位、资源、人文以及开放等有利条件，具备实现跨越发展的重要契机。
本项目的实施不仅能够带来相当的经济效益，而且也能够为社会发展奠定良好基础。首先是有利于促进三明革命老区的改革、发展和稳定，通过经济转型缩小与沿海发达地区的差距，有利于人口、资源、环境的可持续发展，其次是在一定程度解决了地区就业问题，成片开发的建设可以为社会提供一定数量的就业机会，解决剩余劳动力的就业问题，减轻社会就业压力，增加地方经济收入，更好地促进社会繁荣稳定发挥着积极的作用。另外，可以实现三明市与省内沿海地区及其他省市的有效互动，促进地区经济社会可持续发展。
东霞富兴堡片区土地征收成片开发项目对构成三明“青山环城、绿水串城”的山水格局具有十分重要的意义；方案的实施有利于三明中心城区“一线双城、带状组团”的空间结构优化；本项目致力于将三明中心城区打造成以以文化、体育为主导，功能配套完善的城市综合体；有利于带动科技、教育、文化、卫生等各项社会事业发展；有利于缩小城乡差距，促进城乡一体化，实现城乡经济社会的协调发展。
（四）生态效益
由于历史原因，三明三元区老城区布局混乱，密度较高，负荷过重，造成了新的环境恶化问题，在老城区外围进行集中成片开发建设，达到疏散和降低老城区人口密度、调整和缓解老城区压力，完善和改善老城区环境的目的，从而加强与完善城市功能，繁荣与发展城市经济，推动城市社会进步。
近年来，随着三明城市化进程的加速、人口的增多和环境的恶化，已越来越认识到加强绿化生态建设对促进经济可持续发展战略的重要性。同时，随着城市建设向生态、绿色、环保型发展，公共绿地成为环境建设越来越重要的组成部分。
东霞富兴堡片区土地征收成片开发项目进一步均衡了公共绿地布局，有效缓解了公共绿地整体分布不均衡、核心区公共绿地缺失的问题；利用绿地改善气候条件、净化空气质量、降温增湿、改善光照、净化大气污染物、杀菌等功能，进一步发挥改善城市环境的生态效应和作用，同时，有利于提高了区域总体环境品质，有利于营造良好的宜居环境。
成片开发范围内不占用永久基本农田、生态保护红线和饮用水水源保护区、自然保护区等各类保护区，而且已保留了9.公顷的公园绿地和防护绿地等具有生态保护功能的非建设用地，居住区距离最近的仓储物流用地有成片绿地相隔，不会对附近居民生产生活产生不良效益。
本土地征收成片开发方案符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，已纳入国民经济和社会发展年度计划，符合部省规定的标准，做到了保护耕地、维护农民合法权益、节约集约用地、保护生态环境，能够促进经济社会可持续发展。
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富兴堡片区的规划基本情况
1.区位及范围：位于三明市三元区。四至范围为：具体范围西临沙溪河，东至文笔山公园山脚，北起三元街，南至省道连接线。规划定义为-08单元。
2、本单元功能定位：以文化、体育为主导，集居住、商业、办公、配套服务等功能为一体的城市综合片区。
3、主要土地用途：居住用地、商业服务业设施用地、公共管理与公共服务用地等。
4、开发强度：规划控制范围.54公顷，城市建设用地规模.99公顷，人口规模7.8万人，平均净容积率为1.39。
富兴堡片区，
正以后起之势，蜕变……
未来可期！
新浪网三明站：最三明
作者/来源：新浪三明
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